台南房屋,台南市房屋,台南東區房屋

國際房地產顧問公司萊坊Knight Frank發表2017年第二季「全球豪宅指數」，根據各國官方統計或央行發表的房價數據，追蹤官方認定或成交總價前5％的豪宅價格表現。截至2017年6月，全球41個主要城市的豪宅價格平均年漲幅為4.4％，較上季微幅上漲0.1％，其中68％、28個城市的豪宅走勢上漲或持平，13個城市下跌。台北市年跌6.5％，排名第39、倒數第三，僅勝俄羅斯的聖彼得堡、莫斯科。



中國豪宅來勢洶洶，廣州年漲幅35.6％，已連續三季穩站鰲頭。而上海19.7％、北京15.0％的年增幅，更讓中國強佔全球前五名中的三個席次。但隨著中國政府打房進入「全限時代」，從限購、限貸到限價、限售、限商住、限離婚，多地的調控進入「五限」甚至是「六限」時代，不論是從供需、價格面、貸款政策、甚至土地原料供給，全方位祭出打房策略。



萊坊亞太區研究部主管霍尼克Nickolas Holt表示，中國一線城市的買家持續受限購和限貸政策的影響，豪宅漲價速度已於第二開始季放緩，其中廣州及上海年漲幅分別微幅減少0.6％及0.1％，北京年漲幅放緩速度最快，年漲幅較上季下降7.9％。另外，陸資湧入進而帶動房價上漲的多倫多第二季豪宅價格年漲幅20.7％，高居第二，但較上季減少1.5％，顯現加國政府於上半年祭出對海外買家課徵交易總價15％的重稅政策已開始發酵。



瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，超低利率再加上貨幣寬鬆的投資環境下，全球資產價格普遍膨脹，雖然各國祭出打房措施，但熱錢找尋避風港的需求旺盛，尤其中資對外投資動能超強，轉進周邊國家的情形最熱。以亞洲四小龍為例：首爾、香港、新加坡豪宅行情持續走升，首爾以年漲近兩成，高掛全球第三，香港、新加坡更是擠進12、18名。反觀第二季台北不但出現帝寶法拍跌破兩百萬的市場驚奇，而且政府加碼祭出中資購買住宅「一人限購一戶」、「限制成屋」、「擴及地上權」等限縮措施，完全斷絕「中資炒作」或「炒作中資」的念頭，讓台北豪宅市場宛若待在手術恢復室，不受外界紛擾，等待休養復原。

經濟復甦的歐豬五國，房價表現也隨之回穩，馬德里年漲幅10.7％，較上季成長7.7％，排名全球第7名，都柏林、米蘭年漲幅分別為3.8％、0.1％。澳洲豪宅市場因供給有限推升房價，豪宅市場價格表現亮眼，雪梨及墨爾本皆躋身全球豪宅排名前十，雪梨年漲幅11.5％、全球排名第6，墨爾本年漲幅9.1％，排名第10。



瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，豪宅市場在中國版肥咖條款、新遺贈稅的政策特殊影響後，第二季買氣轉淡，交易量較上季萎縮三成以上，買方仍以自住為主，且成交多集中在中古、總價兩億以下的小型物件。預計第三季開啟的稅改新局，可鼓勵富人根留台灣，且縣市長選舉只剩一年，利多政策可期，全年豪宅交易量可維持平盤，但價格仍有下探5~8％的風險。

台北市都發局表示，在公共住宅計畫的推動上，皆秉持與民眾充分溝通之原則辦理，為了解居民意見，說明台北市府計畫內容，都發局訂於2017年9月14日假台北醫學大學醫學綜合大樓16樓演講廳辦理「三興段及六張犁營區AB街廓基地公共住宅計畫公聽會」，歡迎市民蒞臨指導。



本案兩處基地，都發局前分別於2016年3月18日、8月6日三興段以及2016年10月7日、2017年4月28日六張犁營區AB街廓各辦理兩場次公聽會，都發局考量前兩次公聽會民眾意見及2017年5月25日議員召開記者會之要求，故再辦理本場次說明會。



本次說明會主要針對本案兩處基地前兩次公聽會之民眾意見進行回應與說明，包含交通問題與綠地提供、建築量體與設計、社福設施與公共空間之提供等進行說明，說明會之舉辦係為向市民報告市府蒐集市民意見後所努力之成果，公聽會前亦皆先行拜訪在地里長進行說明，絕無不尊重民意之情形。



另本次公共住宅公聽會地點位於台北醫學大學醫學綜合大樓醫學綜合大樓16樓演講廳，6點準時開放進場，固定座位共計191席，台北市都發局將於場內增加臨時座位，並於會場外展示廳透過投影布幕進行現場直播，如市民無法至會場參與，都發局亦委託廠商協助辦理網路直播，讓市民可透過多元管道參與本府公共住宅計畫。



本次說明會兩處公共住宅基地，規劃內容與摘要如下：

一三興段基地：

本基地位於信義區嘉興街，目前為環保局資源回收廠使用。土地使用分區為第三種住宅區，基地面積約11,134平方公尺，未來除規劃興建公共住宅外並規劃托嬰中心、身心障礙社區居住空間、區民活動中心等社福設施及地下停車場空間供市民使用。

二六張犁營區AB街廓基地：

本基地位於信義區信安街，土地使用分區為住三特，基地面積約14,904平方公尺。未來除興建公共住宅外，並規劃社區公共托育家園、小規模多機能照顧中心等社會福利設施及地下停車場空間供市民使用。

行政院通過「老年農民福利津貼暫行條例」修正草案，老農津貼調整排富規定與國民年金標準一致，申領者不再因土地公告現值調整後超過新台幣500萬元而無法請領。

行政院農業委員會提報「老年農民福利津貼暫行條例」第4條修正草案，今天經行政院院會討論通過，將申領老農津貼的排富規定調整與國民年金老年基本保證年金的標準一致，保障老年農民請領福利津貼的權益。

農委會輔導處副處長周若男說明，依據原本規定，排除農民從農營生的農業用地及居住的農舍後，老農本人所擁有的其他土地，按公告現值及房屋按評定標準價格計算價值，如果合計500萬元以上，則無法請領老農津貼。

但國民年金法第31條第4項規定，原已領取老年基本保證年金的人，在各地方政府調整土地公告現值後，如其個人所有的土地及房屋沒有新增，且也沒有其他排除規定，就符合繼續請領年金的資格，不會因為土地公告現值調整而受到影響。

周若男說，所以修法是考量領取政府福利津貼的條件應相同，老農津貼與國民年金不宜有差別待遇。

周若男表示，申領老農津貼者的農地若經徵收，還未徵收及補償以現行規定，該類土地不得予扣除其價值。經修正後，將尚未徵收及補償的公共設施保留地納入得予扣除計算的範圍。

此外，明定原已領取福利津貼者，其應納入計算價值的個人所有的土地及房屋在未新增情形下，因土地公告現值或房屋評定標準價格調升，可以不受土地及房屋價值合計新台幣500萬元限制。

周若男也說，修正後將明定排富規定所得比對年度，例如核付106年度老農津貼，所得比對年度為104年度的所得，以符合實務上所得稅申報的稅務技術與資料取得的可行性。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近兩年房價下修約兩成，對於高總價豪宅而言，總金額差異更加明顯，因此不少高資產族今年一口氣買下兩戶以上。

張旭嵐指出，近期有香港華僑花兩億一口氣買下兩戶「冠德遠見」10樓，當上藝人大S的新鄰居；僑外資公司也一次購入兩戶「代官山」。此外，前長榮航空董事長張國煒年初買3戶「敦南樞院」，還有台商一次購入3戶大直「良茂京都」，顯示高資產族對於市場氛圍和豪宅價格所見略同，逢低搶進意味濃厚。

今年上半年豪宅交易頻傳，根據實價登錄交易顯示，統計今年台北市上半年億元豪宅交易共88件，比去年上半年的52件多36件，增幅69.2%，成交單價也比去年略增4.5%。

張旭嵐觀察今年豪宅單價排名，以最新揭露陸勝文的帝寶21樓交易，兩戶打通，總價新台幣7億7588萬元，單價290萬元，穩居今年豪宅單價冠軍寶座，該戶為高樓層，條件不錯，不過年初標售正好遇到低樓層帝寶低價法拍，因此當時底標7.5億元無人出價，3個月後卻以更高價格成交。

她分析，不排除買方考量房地合一稅，因此以較高價格承接登錄，未來出售只要低於登錄價格，因沒有獲利，即可免交房地合一稅。

第2名是「西華富邦」27樓以212.5萬元的單價，而水岸豪宅「代官山」以些微差距210萬元位居季軍，「文心信義」209萬元排名第4，第5名則是天母最高豪宅「天鑄」，188.9萬元。

張旭嵐表示，西華富邦樓高42層，是目前台北最高豪宅，也因此高低樓層價差大，2015年曾出現39樓交易290.6萬的單價，目前中高樓層還有餘屋未售出。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，向來鮮少有交易曝光的水岸豪宅代官山，今年就有兩筆交易，買家為僑外資公司。代官山僅25戶，住戶單純私密性高，釋出稀少，與周邊輕井澤、帝景水花園同為大直水岸知名豪宅，吸引政商名流喜愛。

陳炳辰說，水岸豪宅代官山過去曾由名人鄭弘儀以單價232.7萬元買下9樓戶，今年4月屋主急售出現跳水行情171.6萬元，破盤價令市場乍舌，不過5月13樓層以單價210萬元交易，雖比鄭弘儀9樓戶略低近1成，不過更貼近代官山目前的市場行情。

世大運圓滿落幕，選手村將進行回復工程轉作社會住宅。營建署表示，北市府預計108年2月點交歸還內政部，目前也積極籌劃接管及出租作業，107年下半年就會公告辦理出租。

2017台北世界大學運動會已圓滿閉幕，林口國宅暨世大運選手村依照原興辦事業計畫，由台北市政府施作恢復原住宅設計的工程後，轉作社會住宅。

內政部營建署企劃組長蘇俊榮受訪表示，目前已積極籌劃接管及社會住宅出租作業中，最快應該107年下半年就會公告辦理出租。

蘇俊榮指出，世大運結束後，台北市政府9月中旬開始拆除選手村臨時附屬設施及回復國宅工程後，還要辦理驗收，等拿到正式使用執照後，才可以作為社會住宅用，預定108年2月起點交歸還內政部。

蘇俊榮說，未來國家住宅及都市更新中心成立後，會接續專業管理營運，就可無縫銜接方式交屋予承租人。

根據營建署規劃，林口國宅暨世大運選手村未來作為社會住宅使用，將是全台最大的社會住宅基地，目前規劃其中400戶作為青創基地使用，還有部分規劃為幼兒園、公托中心等新北市社會福利設施，實際出租部分約有3000戶。

最新《住展》8月新案市況風向球出爐，總分為30.5分，較7月增加0.3分，對應燈號依舊是藍燈，預售案供給和成交組數均上揚，業者表示，房市買氣較預期來得稍好，有助房市打底復甦，預期928檔期案量若增加，風向球可望站回黃藍燈。

▲8月《住展》新案風向球續閃藍燈，鬼月對預售推案影響小，市區小宅仍熱銷。

8月下旬進入鬼月，對成屋市場衝擊較大，當月供給量僅增加300多戶，單一案量達10億元以上的有林口「京硯米蘭」，以及平鎮的「凡爾賽」。預售推案則不減反增，8月推案金額超過300億元以上，單一案量達10億的有板橋「聯上匯翠」、新莊「民安讚」、泰山「碧瑤一品」、桃園「景上苑」、「鴻慶ART」、龜山「遠雄新未來」等。

郊區受鬼月影響較大 市區小宅依舊熱銷

來人和成交組數方面，越往郊區受鬼月影響程度越大，像是宜蘭透天案平均週來人降到3~5組，大樓案也僅剩下5~15組，大台北熱銷案週來人組數仍有60~100組，一般建案也有15~30組。而大台北的平價小坪數建案銷售依然順利，投資客也現身追捧。

此外，近來雨遮不登計、不計價的建案也是市場新寵兒；這類建案若是成交價格跟區域正常行情相當，因為虛坪減少，民眾接受度極。不過，也有部份訛稱雨遮不計價的建案，卻把雨遮價格灌入總價內、或單價變相拉高，民眾也多不買單。

何世昌認為，8月房市並沒有想像中那麼淡，亮藍燈的關鍵在於業者信心不足，尤其是廣告批數從年初以降就呈現下滑趨勢，房市在既有的人氣與買氣下，未來除非業界信心彈升，風向球才能往上攻高。