台南房屋,台南市房屋,台南東區房屋

在近年大型不動產交易當中，連續多季都由工業、廠房的交易量稱冠，但依據商仲最新調查發現，交易類型逐步變化，隨著房地產市場趨於明朗，2017年1至7月的大型不動產交易，土地交易躍居數量最多、金額最高的類型。業者推估，應是建商或企業對未來景氣逐漸恢復信心，提高意願進場購地自用或開發。

▲2017年1至7月的大型不動產交易當中，土地交易躍居數量最多、金額最高的類型。

觀察今年1至7月全台大型不動產交易，金額超過10億元個案有19件，總金額約306億元，其中土地交易件數占8件最高，交易金額約140.55億元亦是最多，約占45.9%，其次為工業、廠辦各4件，合計金額約113.16億元；零售、商辦交易量則在盤整，尚無明顯增加。宏大國際資產總經理陳益盛分析，觀察土地交易除數量增加外，另有一現象是交易區位逐步回歸雙北市，台中居次，推估是建商或企業對於未來景氣逐漸恢復信心，開始提高意願進場購地自用或開發，用「買好區位土地」心態替代「買便宜土地」。

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陳益盛表示，幾大類型商用不動產中，商辦產品交易量雖然還是明顯不足，但實情並不是沒人要買，而是幾無新增供給，因為商辦沒有住宅市場所謂的賣壓，才會形成「無價也無量」的冏境。這有待下一個明星產業的出線，讓租金預算提高，能拉高投報率，或有購買力較強的自用企業進場，才可能交易；另一契機是都更政策鬆綁，如能加速老舊商辦大樓的更新，等於提高老舊商辦的投資價值。

反觀廠辦交易優於商辦，陳益盛說，主因在於有讓價、有投報率、有量，以內科園區來說，目前平均毛投報率達2.6%到3%，表示市場價格有適當下修，因此投報率比前二、三年更高，交易量維持一定水準。

三井不動產集團在台的第一個開發專案『MITSUI OUTLET PARK 林口』已於2016年1月27日開幕，並在廣大的消費者支持之下已通過第一年的考驗，邁向第二年。緊接著下一個計劃將是進軍中台灣台中港區的『MITSUI OUTLET PARK台中港暫』。2016年9月20日於台中與擁有土地使用權之台灣港務公司正式簽定租地契約後，即積極展開整地、環評等準備作業。並於2017年8月21日正式於本專案用地現場，由台中市長林佳龍、台灣港務公司吳盟分董事長，以及日本三井不動產船岡昭彥常務執行役員共同啟動動工儀式。這座三井不動產在台灣的第二座OUTLET PARK專案事業，預定將於2018年底開幕。並將由新成立的「三中港奧特萊斯股公司」負責營運。

中部核心發展城市、環形交通網絡、體驗多元魅力之旅

本開發專案『MITSUI OUTLET PARK台中港暫』所在位置位於台灣中部大城，台中市的梧棲區。距離台中市中心約22公里處、台中機場約9公里、並且緊鄰觀光遊輪停靠港的台中港岸邊。商圈腹地廣達台中、苗栗、彰化、南投、雲林等五大縣市，臨近更有中台灣最著名的觀光景點，如梧棲漁港、高美溼地、大甲鎮瀾宮等等。觀光與交通便利的優勢，每年吸引超過4000萬人次的國內與國際旅客的湧入造訪。此外，鄰近的遊艇停泊港口及港灣周邊的周遊巴士亦正積極籌備中，未來台中港周邊的觀光發展將是指日可待。



三井不動產即將在此，整合中台灣地區陸、海、空的交通便利性與周邊眾多的觀光景點聚集優勢，打造成為全台灣最具旅遊消費魅力的大型OUTLET PARK。

眺望港灣的極佳景觀，時尚悠閒的購物娛樂空間

本案基地面積約有54,000坪，建築面積約佔18,000坪。預定打造約有160家的國際知名精品品牌、日系品牌、以及台灣消費者最愛的美食餐飲等名店匯集進駐，並且利用得天獨厚的海天美景，規畫海景餐廳、大型景觀摩天輪等娛樂性十足的國際級購物休閒娛樂設施。而這座迎向海天美景的『MITSUI OUTLET PARK台中港暫』不僅將化身為中台灣魅力無法擋的新旅遊購物景點，並且將如同閃耀的海洋之星般，映射出璀璨的迷人光采，成為全台灣第一座結合海洋旅遊、時尚生活與休閒娛樂的海港購物設施。

ENJOY THE VOYAGE OF STYLE享受航海風情

『MITSUI OUTLET PARK台中港暫』的設計概念將定調為「ENJOY THE VOYAGE OF STYLE」。擁有得天獨厚的地理風景優勢，彷彿讓人倘佯在海天一色的航海上，展開與海相伴的風尚旅程。在湛藍水色與海天美景前，感受來自大海的活力與能量，享受來自海洋的淨化與療癒，並將時尚融入，讓人放下一切，成為忘卻煩憂的心靈之鑰。



汲取海洋能量與時尚魅力的風尚旅程，即將成為全台最大的時尚購物娛樂設施『MITSUI OUTLET PARK台中港暫』，很快的將在悠閒愜意的台中港梧棲海濱，優雅登陸。

今後三井不動產在台的事業展開，三井不動產集團自2016年1月展開在台的第一個專案「MITSUI OUTLET PARK 林口」後，截至目前為止無論來客數與營業目標皆穩定順利的持續成長當中。目前第二個專案『MITSUI OUTLET PARK台中港暫』亦正式動工，預定2018年底開幕。緊接著在台的首間三井花園系列飯店亦將坐落於台北市都心、鄰近捷運忠孝新生站，預定將於2018年初動工、2020年開幕; 在台首座大型購物商城Lalaport將坐落於南港，預定2018年中左右動工、2021年開幕。



伴隨今後在台灣的事業持續展開與擴大，原三井不動產台北支店已於2016年9月13日，正式在台登記成為『台灣三井不動產股份有限公司』。今後將以現地法人作為投資事業的據點，積極持續在台展開不動產開發事業。未來也將有機會展開如郊外型的大型購物商城、住宅、飯店、物流事業、複合式開發等事業。

大家都說土地成本節節高升，土地價格跟房價的關係就跟麵粉和麵包的關係一樣，只要土地交易行情沒有下跌，房價根本上很難下跌。現階段的房市修正，市場會說「讓利」，深究其意，就是建商「少賺一點」，整體市場價格根本還未到達傷筋動骨的階段，在長期不合理的房市發展之下，不合理也成為常態，要如何在不合理之中找到相對合理，不會太誇張的價格作為進場尋找物件、評斷價值、談價砍價的依據，下列6大房價計算公式，可以幫助購屋族算出房屋「相對」合理的價格，就算不能買到最便宜，也不至於當買貴的那個冤大頭。

用中古屋行情推算同區預售案合理價

公式1：同期預售屋與成屋之間，屋齡每差距一年，約有2.5%價差

例如：5年中古屋每坪行情70萬元，同期同區段預售屋合理行情= 70萬元+ 5 * 2.5% *70萬 =78.75萬。

推算樓層價差是否合理

公式2：大樓通常4樓是最低價，每3層樓為1單位，每單位往上加價2%~3%

舉例：某建案4樓售價每坪50萬元，則7樓合理行情= 50萬 + ( 50*2%～3%) = 51～51.5萬；9樓合理行情 = 50萬 + ( 50*2%～3%) *2 個加價單位 = 52～53萬

從建案屬性與規劃評估開價是否合理

公式3：國宅=般住宅的7成；工業住宅=一般住宅的6～7成；地上權產品=一般住宅的5～6成；小套房=一般住宅的1.1～1.2倍。

從租金評估房價開價是否在合理範圍

公式4：租金與房價有正相關的倍數關係，在大台北地區房價合理範圍約略為屋齡相差3年內的產品的租金400～650倍。

比如：一間一房一廳約18坪左右屋齡5年的產品，租金2萬5，想要購買同社區或是附近屋齡相差正負三年內的一房一廳產品，合理總價約在1000～1650萬間。倍數視捷運、商圈、建案規畫與設計規格、建商品牌等因素而定。

從大樓租金投報率回推房屋總價是否合理到可進場

公式5：房子總價=月租金*12 ÷租金投報率（雙北投報率2～2.5%，其他縣市要抓3%）

舉例：購屋前可先跟大樓管理員或租屋網站查詢大樓內物件的月租金，假如某五年內新大樓的三房產品月租4.5萬*12÷租金投報率2%，可得出該棟大樓三房產品合理總價大約是2700萬元。

由建商購地價格估算未來預售推案每坪開價

公式6：預售屋每建坪單價=（購地價÷土地坪數÷容積率÷160% +營造成本）* 140%

假若：建商適用1.5億標下100坪的住三土地，容積率為225%，北市一般住宅目前每坪建造成本18～20萬間，該案未來推出的價格=(1.5億÷100坪÷225%÷160% +15萬) *140% =83.5萬。160%的數字主要是因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外，未來銷售的權狀坪數還會計入建物外的大小公設，佔比主建物的60%；140%是以管銷成本為為土地和建造成本的4成，所以需乘以140%。

建商若是想賣更高的價錢，賺更多的利潤，通常會採取（1）先養地等時機好時加價推案、（2）整合周邊地主土地，攤低土地成本、（3）爭取容積獎勵獲容積轉移，增加可售建坪、（4）壓低營建成本與管理和銷售成本、（5）採先建後售，等周邊行情上漲、（4）升級建材配備或設計制震結構，大批採購的成本只有建商知道，但卻可藉此大幅拉高開價。