台南房屋,台南市房屋,台南東區房屋

新北市從2014年起由城鄉局與警察局合作，推出青年社宅與派出所共構案，提供在大台北地區就學就業的青年更安全居住選擇。繼秀朗共構宅完工之後，今年將在永和興建第二案「中正橋派出所及青年社會住宅」，打造地下3層、地上13層的黃金級綠建築，其中1至4樓為派出所，5至13樓為青年社宅，總共70戶住宅單元。

▲雙北市都推出只租不售的公共住宅、青年住宅，提供租屋族更多居住選擇，圖為三重社會住宅室內實景。(新北市城鄉局提供)

城鄉發展局長柳宏典表示，這棟建築強調通用設計，適合各種使用者居住，並導入智慧建築、屋頂花園與彈性收納等巧思，透過整體環境規劃，增設約120坪帶狀公園，開闢8米計劃道路供市民使用，妥善的動線安排與空間規劃，使此案獲得今年國家卓越建設獎-最佳規劃設計類金質獎。台北市也正發起中正橋改建工程，透過主橋體改建及城市景觀規劃，塑造新店溪的水岸新風貌。中正橋青年社宅已完成規劃設計且上網公告招標，預計2019年底落成，而第一起共構案秀朗青年社宅將於9月開始招租。

另一方面，台北市景文公共住宅目前有3房型4間空戶，10月31日前再次公告招租，共有37坪型1戶及44坪型3戶，月租金含管理費分別為2萬2,500元及2萬7,000元，租期自簽約日的次月1日起至2019年3月31日止，屆滿後符合承租資格者可續約，最長租期5年，期滿不可續租。都市發展局指出，這次招租採先到先辦、隨到隨辦方式，申請人需至中區辦公室(台北市南京東路3段168號18樓)送件，不接受郵寄申請，符合資格者給予候租順位，依順位通知看屋、選屋後簽約進住。

大直水岸豪宅市場再添話題，根據內政部最新公佈實價揭露資訊中，大直豪宅「代官山」今年4月交易1筆7樓交易，據了解，買方為去年7月以7.5億買下郭董已擁4戶「信義富邦」1、2樓的神秘僑外資博信黃埔，此次以總價1.35億出手，總坪數為90坪，扣除車位每坪單價171.6萬元，相較「代官山」實價登錄史上僅揭露的唯一一筆、2014年由名人鄭弘儀出手的9樓戶，此筆交易下修幅度高達26.3%。

▲大直豪宅「代官山」今年4月交易1筆7樓交易，相較「代官山」實價登錄史上唯一揭露價格，下修幅度高達26.3%。(圖/翻攝自Google街景)

「代官山」整棟大樓僅25戶，住戶單純私密性高，與周邊「輕井澤」、「帝景水花園」同為大直水岸知名豪宅，吸引政商名流置產。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，今年以來豪宅市場兩樣情，像是「敦南樞苑」屢傳跌價，「華固天鑄」也未再傳出亮眼價格，但「西華富邦」、「皇翔紫鼎」則出現回溫態勢，此次「代官山」的價格偏低，前景顯然仍不明朗。

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不過，陳炳辰認為，大直豪宅區集中在基隆河截彎取直後的重劃區，美麗華商圈、內湖科學園區、故宮博物院圍繞，交通上有多線聯外網絡，以及捷運文湖線經過，且近松山機場，方便台商兩岸往返。此外，該重劃區已開發多年，可開發新案不多，長期發展還是具備潛力。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，目前市場盤整，成交不多，加上新豪宅交屋正熱，排擠舊豪宅，後市仍值得觀察，不宜太早定論。而以大直水岸來說，目前第一排豪宅以「輕井澤」、「代官山」、「帝景水花園」等最為知名，不過在水岸已無空地的狀況下，景觀較佳的產品仍有一定買方願意入手。

永慶房產集團根據2017年5-7月內部成交資料統計，雙北市買方出價與物件開價均有超過二成的價差，台北市中心區價差為22.6％，市郊區則為21.9％，而新北市價差幅度則是21.5％，也就是說，買方出價從開價打八折開始談起，且議價幅度由市中心逐漸往外遞減。



永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，為了展現購屋誠意，通常民眾簽訂「要約書」或繳交「斡旋金」後，若買方出價與屋主願意售屋的價格符合，這筆斡旋金將轉為訂金，買賣契約成立，而目前屋主售屋態度也有軟化趨勢，願意讓價，若價格不過度偏離市場行情，收斡後成交機會大增。



若以總價帶來看，可以發現台北市中心區、台北市郊區與新北市三大區塊都呈現總價愈高、買方出價與開價落差愈大的狀況，謝志傑說明，台北市價差最大的是總價6,000萬以上，台北市中心區為26.6％，台北市郊區也有25.8％，而新北市也是總價4,000萬以上的價差最大，幅度為24.9％，謝志傑補充，過去房價上漲波段，讓高總價、高單價產品物以稀為貴，房價扶搖直上，但房市自2014年反轉向下，修正至今已有三年，對於這些高端物件殺價幅度也是各個總價帶之冠。反觀中低總價的產品，目前是市場主流，加上剛性需求支撐，買氣較旺，議價空間相對較小，以台北市而言，總價2,000萬以下的產品，買方出價與開價落差在18.2％至22.2％之間，新北市總價1000萬以下的產品落差也在二成以下，為19.7％。

一般而言，買方出價與屋主售屋價格仍會有部分的價差，房仲也就必須拉近雙方對於價格的認知而努力，屋主當然希望買方能往上加價，讓持有的房產能賣個好價錢，但事實上買方加價的意願並不高。謝志傑表示，根據永慶內部成交資料統計，買方出價後到最後成交，台北市中心加價幅度僅2.3％，台北市郊區2.0％，而新北市第一圈也僅2.4％，加價幅度相當小，以目前自住撐盤的房市來說，加上房價緩跌趨勢底定，民眾追價意願不高，台北市中心區各總價帶加價幅度在0.8％至3.4％之間，而台北市郊區則是0.3％至2.6％之間，新北市加價幅度是三大區塊相對較高的，幅度在0.9％至3.1％左右，加價幅度通常也跟房屋物件本身所在的區位、生活機能與內部條件而有不同，不過，整體而言，買方追價意願低，即使加價，幅度也不到4％。



謝志傑指出，目前房市以自住為主力，投機淡出市場，房價缺乏上漲動能，買方市場成形，買方能接受的價格才是成交價，而根據近期觀察，屋主心態已開始軟化，大都願意讓價出售，建議有意售屋的屋主，提早反應，擺脫觀望心態，合理讓價將縮短交易時程，及早出場，妥善做好資產配置。

房市表現弱，到底哪類產品表現好？哪類產品是票房毒藥呢？根據北市地政雲統計，在2017年上半年與2016年同期相比，住宅類產品交易件數減少23.3％，在坪數表現上，80坪以上豪宅最強悍，與2016年同期相比僅減少3.8％，表現最佳；39-49坪以減少8.2％仍維持一定表現，反觀49-59坪最為慘淡，量縮將近五成，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，以北市來說，49-59坪雖然可以規畫成三房，但總價至少三千萬起跳，對購屋人產生相當大壓力，反觀39-49坪減幅較少，似乎是替代效應發酵。而豪宅產品由於價格修正加上2017年以來的遺贈稅法修正，與股息股利促使豪宅客戶買房有關。



綜觀北市各坪數表現，過去熱門的小坪數產品已經逐漸退燒，反觀中大坪數出現洗牌潮頗值得玩味，徐佳馨分析，豪宅產品在2017年以來表現不俗，雖然沒有寫下天價，不過交易頻傳，可說是提前回穩的一群。但在39-79坪的區間中，很明顯觀察出在減少幅度上，39-49坪最少，但上階層的49-59坪減幅最大，扣除可能出現的交屋因素外，值得注意的觀察是這類坪數多規劃為三房產品，但在北市總價太高，且屋齡多屬老舊，也使得換屋族思考以距離取代房價，轉進新北同類標的。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，目前市場上多為自用客戶，成交更在意實用性，以小家庭要居住來看，兩房雖然甜美，可是三房似乎更有餘裕，但在總價影響下，如何兼顧會成為目前購屋人下手前最在意的重點。

和運動中心當鄰居，房價易漲難跌嗎？全國不動產觀察近年完工以及即將興建完成的10間運動中心，周邊房價跌比漲多，但有4間運動中心居然比2016年同期上漲，其中台南市永華國民運動中心漲幅達12.4％。



世大運即將在8月19日開幕，預期將掀起全民運動瘋，而近年樂活風氣漸盛，運動空間需求量越來越大，因此許多消費者在購屋時，除了考慮交通建設，運動中心也是一大加分買點。

全國不動產統計近年即將完工或甫完工之運動中心方圓1公里房價變化，在10座運動中心中，2017年上半年台南市永華國民運動中心周邊房價回漲12.4％，桃園市平鎮國民運動中心、桃園國民運動中心以及台中市北區運動中心也有3.9~10.5％的漲幅。



全國不動產企研室主任張瀞勻分析，回漲的4間運動中心周邊皆為1字頭房價，對於自用的消費者而言，不僅負擔得起，價格也可期待。反觀下跌的行政區，區域型態兩極，雖然皆為發展成熟的生活圈，但部分區域具有抗性，且過去房市多頭時，價格反映太多，導致房價修正至今還煞不住車。



漲幅達12.4％的永華國民運動中心目前興建至1樓，全國不動產台南田宏加盟店店東許辛田指出，該區位於安平五期重劃區及中西區交界，一邊新豪宅大樓林立、另一側則多中古公寓，而近年興富發建設、聯上建設集團和皇鼎建設相繼插旗五期重劃區推案，每坪開價20-25萬元，在比價效應下，條件好的中古屋也跟隨新屋調漲開價，使得均價上揚。跌幅最高的樹林運動中心周邊住宅由於毗鄰樹林工業區，「房市多頭時，它漲得慢，房市修正時，跌得比誰都快」。

全國不動產樹林加盟店店長陳振輝指出，樹林運動中心周邊多老公寓，加上工業區具抗性，買方有諸多考量，購屋族多鄰近上班的藍領階級，2014年年底盤整以來，成交更是稀少，導致行情下修。



張瀞勻指出，2014年房市反轉後，前二年房價持續修正，2017年以來跌幅收斂，即便有運動中心支撐，但案量大、或具有抗性的區域短期內尚未看到價格回升的趨勢，建議消費者購屋時，選擇環境宜居且機能完善的物件才是抗跌王道。