美國印鈔票，全球爆錢潮。投資的去路，還是回到房地產上了。各國央行，祭出打房政策，台灣在房市的修正下，錢往哪裡跑？投資海外房地產，陷阱多多！海外房產還有機會嗎？了解需求，清楚限制，熟悉區域，也許這會是投資的下一站。
台灣房地產近年修正，手上有大把鈔票的民眾，在國內找不到好的投資標的，將錢存在銀行，又擔心被時間給吃掉，真是煩惱。國內房地產業者，近幾年，看準這點商機，紛紛推出海外不動產標的，讓台灣的房產投資客前仆後繼，將錢往海外送，似乎深怕一沒搭上這班通往海外房產的列車，就失去了賺到國際財的機會。
政治大學地政系教授，政治大學總務長林左裕教授表示：「這幾年不少海外不動產的投資者多鎩羽而歸。」語重心長，簡單一句話，描述近幾年，海外房地產投資者的情況。
林左裕指出，在金融海嘯之後，美國幾波的量化寬鬆政策Quantitative Easing , 簡稱QE，加上各國持續跟進，這股力量，是讓全球的不動產不斷上漲主因之一。這一波的房地產投資者中，算是有嚐到資本利得的甜頭，享受資產增值的報酬。
但隨著世界各國，貨幣寬鬆政策漸漸退潮之下，加上先前各國打房政策還未完全收手。所以未來幾年，想要期待房地產再像過去幾年大漲的光景，可能性已不太高了。
尚邑廣告總經理張權儒表示，第一波的海外投資者賺錢的機會高，但後面幾波想再賺錢的難度會愈來愈高。一方面是海外不動產交易糾紛慢慢浮現了，另一方面是銷售過程中，消費者無法得到全面的資訊。甚至，連業者也無法全盤掌握海外房產的開發狀況。
由此可見，海外房地產的投資者，不但要面對全球大環境多變的因素，在小區域上，也處於投資標的國各方面不確定性之中。然而，對於習慣從追求房地產增值，賺取利潤的台灣投資者，下一步將該何去何從？
資本利得 VS.租金收益
不動產增值的空間沒了，是不是代表已在房地產的投資項目上，需要減碼，或是殺出？林左裕指出，在不動產的投資中，報酬的來源，除了資本利得外，長期穩定的租金收益也是報酬的來源。林左裕表示，隨著房價的修正，不動產的收益率其實也會慢慢增加。這點是值得投資者留意的。
租金收益率，正是目前台灣在銷售海外房地產上的重要銷售亮點。主要原因就是台灣房地產的租金收益率，比起國外，相對低了許多。根據GPGGlobal Property Guide資料顯示，台灣平均的租金收益率在二％上下，而海外房地產租金毛收益率，隨著不同的國家，在三％到八％之間。建議投資著可以在銷售過程中，確實掌握這部份的資訊。
面對全球的房地產市場，投資者要怎麼著手？首先，當然要了解台灣的業者，到底銷售了哪些區域的房地產。
立足台灣 放眼全球
台灣在全球化的浪潮之下，房地產不再侷限於本地的產品，與其競爭的，還有海外的建案。一眼望去，台灣所銷售的海外房地產標的，在全球的分佈，除了台灣位處的亞洲外，還包括歐洲、美洲，甚至南半球的大洋洲。
亞洲 若以地理位置上來說，亞洲當然是最有優勢的。亞洲區的銷售案，主要是集中在東亞，包括東北亞的日本，東南亞則有越南、馬來西亞、泰國及柬埔寨等，皆為東協成員，與台灣政府目前南向政策有些關聯性。
日本以東京為主要的銷售區域，銷售訴求主要有東京申請二○二○奧運成功後的房地產增值空間，以及房屋需求增加等。
馬來西亞則是以吉隆坡為銷售區域，主要投資訴求和台灣前瞻建設計畫雷同，以國內的大建設啟動為經濟發展亮點，如捷運興建、連接新加坡的高鐵建設等。
泰國以曼谷為主，訴求和馬來西亞類似，也是以國家基礎開發建設為一個未來成長亮點。
越南以胡志明市為主要銷售區域，主要訴求以經濟復甦後的成長力道強勁，以及通過國內外不動產相關政策法案等。
柬埔寨以金邊為其銷售區域，訴求以國家經濟政策開放、外匯優勢、該經濟體穩定成長等。
歐洲 歐洲主要以英國和法國為主。英國投資亮點，主要以房地產需求度高、政治局勢穩定、法令資訊透明及租金收益優勢，主要銷售城市以倫敦為主，最近要注意的是，今年三月二十九日啟動的脫離歐盟程序後的發展情勢。
法國則以巴黎為主，訴求點為房屋價格穩定成長、房屋需求量穩定及購屋優惠政策。
美洲 美洲主要以在北美區域的美國和加拿大為主。美加兩國為全球移民和留學的首選國家之一，銷售城市較全球各國多，亮點以各城市的建設發展為訴求。主要銷售城市有美東的邁阿密、紐約，美西的舊金山、西雅圖。加拿大則為東岸的多倫多、西岸的溫哥華。
大洋洲 位於南半球，主要銷售國家為紐西蘭和澳洲。澳洲銷售城市以雪梨、墨爾本及布里斯本為主，投資訴求為政治穩定性、房地產的穩定增值空間等。
紐西蘭則以奧克蘭為主要銷售城市，銷售訴求亮點為房價成長、稅賦優勢等。
有了租金收益率的觀念，對於全球的銷售區域也有了想法。最後不管投資哪一個區域，建議平時就要主動搜集該國的政經資訊。
掌握資訊 清楚需求
投資國外房地產，是否任憑業務員從介紹該國的建設大餅，城市的願景和商機，最後帶到報酬率，就可做出決定了呢？
張權儒指出，要掌握國家的政治局勢。若以日本和東南亞各國的政治穩定度來作比較，日本顯然是優於東南亞各國。以台灣曾銷售某東南亞國家的建案為例，因為國家政策或制度關係，結果房子不能蓋了，這就是了解政治局勢的重要性。張權儒提醒，最好清楚該國的消費水準、法令和文化差異。張權儒認為，購置海外房地產和移民的關係不是絕對的，投資者要清楚投資海外房產的實際需求。
林左裕建議，投資海外房產，可以從各個國家的外匯存底、外債和經常帳資訊著手。一個國家的外匯存底高、外債低，且經常帳餘額為正數順差，代表國家金融體質較好，也表示持有該國貨幣，匯率風險相對上較低。以評估國家經濟體質，做為海外投資的第一步，再做後續投資評估，會是比較好的開始。
除此之外，要知道投資標的國家對於開放外國人購買該國不動產的政策目的，林左裕提醒，新興國家的經濟正在發展，需要吸引國外資金進來。已開發國家，主要是吸引高階人士前來投資，是吸引優秀人才的觀念。換句話說，清楚該國開放外國人購置房地產的政策原因，對於該國房地產的穩定度及風險就會有一定的掌握。
毛收益率 VS. 淨收益率
租金收益率那麼高，東扣西扣後，竟然是一場空。到底是為什麼？
林左裕指出，首先要注意的是，國際間的投資，貨幣當然是要以投資標的當地的幣別來計價，這時就要考量到匯差的部份了。像台幣最近大幅度升值，若是到以美元計價的區域置產，就必須考量匯差損的部份。
稅賦也是相當大的重點。林左裕提醒，以美國為例，就有不動產持有稅的項目，若以百分之二的持有稅率假設國際間持有稅率為一％至三％，一千萬的房子，一年就要繳出二十萬的不動產持有稅，而且是每年都要繳。
交易所得稅及租金所得稅。對於資本利得，投資者就需要支付交易所得稅。而包租公、包租婆有了租金收入後，當然就要繳交租金所得稅給當地的政府。
業者所提供的包租代管服務管理費也是要考量進去的，若以租金的百分之十為例，年租金收入若為一百萬，一年的代管費也要十萬，這都是投資者要去考量到的成本。業者提供的融資管道，關於貸款的利息、條件和限制，都要一清二楚。
REITs VS. 海外房地產
買海外房地產那麼麻煩，不如投資海外房產相關的REITs或是REITs基金？林左裕指出，在國際上物業管理代理制度是很成熟的，房東基本上是不需要直接面對房客。而專業物業管理就是不動產投資信託，也就是所謂的REITs。
林左裕提醒，雖然REITs不需要直接面對房客，沒有持有不動產的低流動性風險，以及像買海外不動產一樣，處理那麼多問題。但是，REITs還是有其風險，像是總體經濟需面對的系統性風險，而另一點就是基金也是需要支付管理費用。
了解法令 慎選業者
這幾年，不動產經紀業陸續在市場推銷海外房地產，舉辦各種投資說明會。
內政部表示，在去年十二月五日訂頒「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範以下簡稱海外不動產銷售規範」。海外不動產銷售規範，就是要提供國內投資大眾確實了解購置海外不動產權益。內政部提醒，在投資前，要「停、看、聽」，做好風險評估，對於不動產經紀業的選擇，交易糾紛的管道，投資大眾也需要有完整的資訊。
目前市場上有多家代理銷售海外房地產的不動產經紀業，投資項目中，也標榜包租代管等相關物業服務。張權儒提醒，要了解物業管理公司的背景，不動產若以租金收益為考量，是為中長期的投資，所以物業管理公司若是倒閉，租金收益就會面臨到不穩定的情形，到時也可能求助無門。
理性投入海外地產
投資海外房地產，不但投資的區域要對，投資觀念也要正確。林左裕提醒，沒有一個投資標的是完美的，但是，也不要將投資曝露在過大的風險之中。
投資海外房地產是複雜的投資行為，若是沒有專業的投資顧問團隊，那麼在選擇代理銷售海外房地產的經紀業上就要張大眼睛。投資前不但要做足調查的功夫，甚至於過程中的交易安全，以至於後續持有房產的管理及處置，都要完整掌握，如此一來，才有可能獲取穩定報酬，讓海外不動產，成為投資的另一選擇。
【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
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